- Wissen Sie, was Ihr Haus wert ist?
- Wissen Sie, welche Kosten für Sie als Verkäufer beim Hausverkauf entstehen?
- Trauen Sie sich zu alle Arbeiten, die ein ausgebildeter Makler macht, selbst in einer ähnlich hohen Qualität zu erledigen?
- Wissen Sie, welche Arbeiten das sind?
Haben Sie mindestens ein Mal mit „Nein“ geantwortet, dann gibt es gute Nachrichten.
Wenn Sie
- Ihr Haus zum fairen und besten Preis verkaufen wollen
- beim Verkauf Geld sparen wollen wo es sinnvoll ist und Kosten im Vorhinein kennen, wo es nötig ist
- einen Überblick gewinnen möchten, welche Arbeiten Sie (oder ein guter Makler) für den Verkauf eines Hauses erledigen müssen
- und wie diese funktionieren… oder wer diese zuverlässig, in guter Qualität und zum fairen Preis machen kann
dann lohnt sich das Weiterlesen.
Zuerst sehen wir uns an, wie Sie (grob) herausfinden, was Ihr Haus wert ist.
Wertermittlung vor dem Hausverkauf: Was ist mein Haus wert?
Die Immobilienbewertung nutzt drei Verfahren, um den Wert eines Hauses zu schätzen. Schlussendlich ist das Haus wert, was ein Käufer dafür bezahlt. Aber: Auch dieser wird die drei Verfahren – bewusst oder unbewusst – nutzen, um sich einen Überblick zu verschaffen.
Das Ertragswertverfahren betrachtet das vermietete Haus (auch, wenn man es selbst nutzt) als Unternehmen. Es wird geprüft: Wie hoch sind die erzielbaren Mieten, welche Kosten müssen abgezogen werden, was bleibt als Gewinn übrig? Der Gewinn pro Jahr wird mit ortsüblichen Faktor multipliziert: In strukturschwachen Gegenden zum Beispiel 11 bis 15. Das ergibt den Hauswert.
Das heißt, dass der Käufer für sein eingesetztes Kapital und aufgenommenes Risiko (durch den Kredit) innerhalb von 11 bis 15 Jahren das Haus „in den schwarzen Zahlen“ haben möchte. Oft üblich ist der Faktor 20, in heiß begehrten Regionen und Städten wie Konstanz kann dieser auch bei 25 liegen.
Alles andere ist für Menschen, welche die Immobilie vermieten möchten – statt mit dem Wohnraum fremder Menschen zu spekulieren – aber nicht mehr interessant. Überlegen Sie sich gut, ob Sie Ihr Haus einem Wohnungsspekulanten verkaufen wollen – es fällt im Zweifelsfall auf Sie zurück.
Übrigens: Ein kleines bis mittelständisches Unternehmen wird mit dem Faktor 3 bis 10, je nach Zustand, bewertet. Das liegt daran, dass das „Unternehmen“ Haus keine Mitarbeiter braucht, welche die Firma mitsamt Ihrem Wissen verlassen können.
Dieses Verfahren ist meiner Meinung nach das wichtigste Verfahren – es basiert auf harten Zahlen.
Das Sachwertverfahren fragt: Was würde es denn heute kosten dieses neu Haus zu bauen? Und wie viel „Restlaufzeit“ steckt noch im Haus? Diese Kosten und Restlaufzeiten zu schätzen ist für den Laien aber kaum möglich – sie werden sicherlich mehrere tausend oder zehntausend Euro zu niedrig oder zu hoch schätzen. Dafür brauchen Sie einen erfahrenen Bausachverständigenen oder eine gute Maklerin.
Nicht zu empfehlen: Das Vergleichwertverfahren für den Verkauf
Und schlussendlich: Das Vergleichswertverfahren betrachtet für welchen Preis ähnliche Häuser in jüngster Vergangenheit und Nähe verkauft wurden. Sie haben Glück (und Pech), wenn Ihr Nachbar gerade das Haus verkauft hat.
Dann haben Sie einen Anhaltspunkt. Wenn dieser aber viel zu günstig verkauft hat, kann das schnell in die Irre führen. Es funktioniert auch nur, wenn Art und Größe des Grundstücks, Zustand und Ausbau des Gebäudes sehr ähnlich sind. Ist das nicht der Fall fängt man wieder an zu schätzen: Wie viel Prozent schlechter oder besser ist eine Immobilie mit Terrasse statt Balkon?
Auch wichtig sind größere Sanierungsarbeiten wie neue Fenster oder neue Heizanlagen. Das Verfahren wird besonders bei „einfachen“ Objekten gern genutzt, kann aber durch den Vergleich mit beliebigen Objekten stark am wirklichen Wert ihres Objektes vorbeigehen. Im schlimmsten Fall bekommen Sie dann weniger Geld, als es Ihnen zusteht.
Grob selbst, genau mit Spezialisten schätzen, um das Haus zum Bestpreis zu verkaufen
Sie sehen: Eine erste grobe Einschätzung kann man mit dem Ertragswertverfahren machen und diese mit dem Sachwertverfahren untermauern.
Tipp: Mein Werkzeug zur Kaufpreisschätzung liefert Ihnen einen ersten groben Wert in wenigen Schritten.
Aber sobald es um die Zuschläge und Abzüge wegen Zustand oder Besonderheiten der Immobilie geht, lohnt sich die Hilfe von Spezialisten. Es kann schnell um mehere zehntausend Euro gehen. Eine professionelle Einschätzung kostet Sie rund 600 € – manche Vermittler bieten die Ersteinschätzung kostenlos als „Kennenlernangebot“ an.
Aber: In den letzten fünf Jahren habe ich in Sachen Immobilienbewertung viel gesehen – von „sehr gut gemacht“ bis „aberwitzig und über den Daumen geschätzt“ war alles dabei. Im Landkreis Konstanz und Bodensee gibt es genau zwei eigenständige Maklerinnen und Makler, denen ich vertraue. (Mit den großen Namen der Branche, die dutzende von Menschen beschäftigen, habe ich noch keine guten Erfahrungen gemacht. Masse statt Klasse scheint dort zu gelten.) Schreiben Sie mir eine E-Mail oder rufen Sie an, dann gebe ich Ihnen die Kontaktdaten gerne.
Kosten beim Verkauf des Hauses: Was muss der Verkäufer bezahlen und welche Arbeiten müssen gemacht werden?
Wenn Sie ein Haus ohne Makler verkaufen, zum Beispiel privat an privat, dann kommen Kosten auf Sie zu. Sie zahlen, sofern nicht anders vereinbart:
- Einen aktuellen Energieausweis (ca. 100 bis 200 €).
- Eine Hausbewertung durch ein Wertgutachten von einem Bausachverständigen oder Makler (ca. 600 €).
- Anzeigenschaltungen bei Immobilienportalen oder in der Zeitung (ca. 300 bis 1.500 €, je nach Länge der Anzeigenschaltung. Objekte, die zu teuer eingestellt werden, werden deutlich langsamer verkauft.)
- Ihren Zeitaufwand durch das Sammeln der Dokumente, die Aufbereitung, Vermarktung inkl. Erstellung von Fotos und Videos, Bonitätsprüfungen, Kommunikation, Besichtigungen und Verhandlungen (ca. 5 bis 14 volle Arbeitstage, die Kommunikation und Besichtigung mit Interessenten macht den „Bock fett“)
- Das Löschen der Grundschuld oder ein bestehendes Wohnrecht, wenn vorhanden (~ 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld)
- Spekulationssteuer, wenn Sie es weniger als zehn Jahr nach Erwerb wieder verkaufen außer wenn sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. (Versteuert wird der Gewinn aus dem Verkauf, also Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Abschreibungen minus Kosten des Verkaufs. Dieser Betrag wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz verrechnet.)
- Die Vorfälligkeitsentschädigung beim Ablösen des nicht abbezahlten Kredites bei der Bank. (Schauen Sie in Ihre Kreditunterlagen und nutzen Sie diesen Rechner.)
- Kosten für Instandhaltungen, Renovierungen, Sanierungen oder Schönheitsreparaturen, die vor dem Verkauf anfallen. (Die Aufträge können Sie vor dem Verkauf erteilen. Oder Sie lassen die Kosten schätzen und besprechen mit dem Käufer, dass Sie den Verkaufspreis entsprechend um diese Summe reduzieren, damit er sich darum kümmert. Zweiteres ist mir zum Beispiel lieber – über Ihre Nachricht freue ich mich.)
Beim Hausverkauf durch einen Makler sind die ersten vier Kostenpunkte von der Provision abgedeckt. Diese beträgt üblicherweise (für Sie) 3,57% inkl. MwSt. vom Verkaufspreis. Ihr Käufer zahlt nochmal den selben Betrag an Ihren Immobilienprofi.
Diese Summe sparen Sie sich, wenn Sie direkt an eine Privatperson verkaufen. Zum Beispiel mich. Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme.
Haus verkaufen ohne Makler: Können Sie das?
Wer sein Haus ohne Mittlesmann verkauft, spart sich und dem Käufer die Maklerprovision – klar. Sie bezahlen mit der Zeit, die Sie investieren. Und mit dem Geld, dass Sie wegen eines zu niedrig angesetztem Preis verlieren – 10.000 oder 20.000 € sind schmerzhaft.
Oder aber mit dem zusätzlichen Aufwand und der Warterei, die Sie haben, weil der Kaufpreis zu hoch angesetzt ist. Dann dauert der Verkauf statt Wochen gerne Monate und aus ein paar Besichtungen werden dutzende.
Auch gerne vergessen wird ein Fakt: Eine Maklerin oder ein Makler wissen was sie tun. Die machen tagein, tagaus nichts anderes als Häuser zu verkaufen. Der Käufer kann sich darauf verlassen, dass
- alle Dokumente beisammen sind,
- die Bilder und Videos schon vor der ersten Besichtigung einen guten Eindruck zulassen,
- die Aufbereitung der erzielbaren Mieten stimmt,
- es keine unliebsamen übersehenen oder unbekannten Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen gibt und
- dass der Veraufsprozess reibungslos abläuft.
Und für diesen Service zahlt ein schlauer Käufer gerne – zum einen die Maklerprovision, zum anderen einen besseren Preis. Denn alle verborgenen Risiken oder Rumärgereien drücken den Kaufpreis – klar, die „Katze im Sack“ kauft niemand zum Vollpreis. Sie müssen selbst überlegen, wie viel es Ihnen wert ist die Provision einzusparen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen.
Eine kleine Geschichte: Ein Ehepaar aus Heiligenberg wollten an mich ihr Haus verkaufen. Zu diesem Zeitpunkt passte mir das Objekt nicht so recht zu meinen Plänen, aber mir fiel der niedrige Angebotspreis auf. Später erfuhr ich über Umwege, dass das Haus für fast 70.000 € mehr verkauft wurde, betreut von einem mir bekannten Vermittler…
Natürlich: Die oben aufgezählten Tätigkeiten sind alle kein Hexenwerk. Aber es hat einen Grund, warum ein Makler genauso wie ein Automechaniker Lehrgänge, Weiterbildungen und Fortbildungen besucht.
Es gibt aber noch eine dritte Option: Sie arbeiten mit einem erfahrenem Käufer zusammen. Dann sparen Sie sich die Anzeigenschaltung, das Sammeln der Dokumente, Aufwände für Reparaturen und das Organisieren von einem Energieausweis beim Haus verkaufen. Ich wickle den Verkauf für uns ab – rufen Sie mich an?