Wenn es darum geht, den Hauswert selbst zu berechnen, kommen viele Hausbesitzer ins Grübeln. Was genau ist es, was den Hauswert ausmacht? Welche Faktoren zählen in die Berechnung des Hauswertes hinein? Auf verschiedenen Internetseiten werden eine Vielzahl von Aspekten angegeben, die in die Kalkulation selbst einbezogen werden sollten. Wir erklären Ihnen, wie Sie den Wert Ihres Hauses ganz einfach selbst ermitteln können.

Neben rechtlichen Aspekten, die beim Verkauf Ihrer Immobilie wichtig sind, lohnt es sich auch, eine geeignete Strategie auszuwählen. Diese unterschiedlichen Vorgehen möchten wir Ihnen erklären und darauf eingehen, wie genau sich die Berechnung des Hauswertes zusammensetzt. Im Internet finden sich viele Meinungen, wie genau der Hauswert veranschlagt werden sollte. Wir bringen Licht ins Dunkel und möchten Ihnen gern die Methoden der drei gängigen Wertermittlungsverfahren vermitteln.

Zunächst spielt es eine große Rolle, welche Immobilie genau Sie verkaufen möchten. Handelt es sich um ein Ein- oder ein Mehrfamilienhaus? Bewohnen oder vermieten Sie Ihr Objekt? Nach Beantwortung dieser Fragen können Sie nun im Folgenden lesen, wie genau Sie den Wert Ihres Hauses berechnen. Nicht nur die Lage, auch der Zustand des Hauses und dessen Ausstattung sind für die Wertermittlung relevant.

Ertragswertverfahren – für Ihr Mehrfamilienhaus

Der Ertragswert wird zu Rate gezogen, sollten Sie Ihre Immobilie vollständig oder teilweise vermieten. Dies trifft beispielsweise auf Mehrfamilienhäuser zu. Wir möchten an dieser Stelle genauer auf das Ertragswertverfahren eingehen, da wir selbst Mehrfamilienhäuser mit drei bis acht Einheiten ankaufen. Diese sollten sich in Konstanz, Radolfzell, Singen, Meersburg, Friedrichshafen und Umgebung befinden. Die Wertermittlung Ihres Mehrfamilienhauses liegt uns besonders am Herzen. Wir kaufen privat und nicht als Makler an, was für Sie den Vorteil des unkomplizierten Verkaufs hat. Durch unsere solide Bankfinanzierung ist es uns möglich, Ihnen innerhalb von 24 Stunden nach der ersten Besichtigung ein Angebot für Ihr Objekt vorzulegen. Dabei legen wir Wert darauf, dass Ihre Immobilie über laufende Mieteinnahmen verfügt. Wir kaufen auch gern Objekte aus besonderen Situationen wie Insolvenzen, Bankenverwertungen und Portfolio- optimierungen an. Lesen Sie hier nach, welche Immobilien genau wir suchen.

Durch das Ertragswertverfahren wird anhand bestimmter Daten ermittelt, welcher Ertrag über wie viele Jahre erzielt werden kann. Berechnungsgrundlage hierfür bilden die Summe aus Boden- und Gebäudeertragswert. Letzterer setzt sich aus der Multiplikation der Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie des Gebäudereinertrags zusammen.

Der Bodenwert kombiniert den Bodenrichtwert pro Quadratmeter und die Grundstücksfläche. Dieser Bodenwert wird verzinst, da er im Gegensatz zum Gebäude nicht der Abnutzung unterliegt. Die jährlich erzielte Jahresmiete macht den Rohertrag der Immobilie aus. Von diesem werden noch Bewirtschaftungskosten abgezogen, die dann schlussendlich den Reinertrag ergeben. Sollte der Bodenwert nicht vorliegen, wird der sogenannte Vervielfältiger zu Rate gezogen. Dieser erschließt sich über eine Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer, die folgendermaßen lautet:

Vervielfältiger = ((Liegenschaftszins + 1) Restnutzungsdauer -1)) / ((Liegenschaftszins + 1) Restnutzungsdauer × Liegenschaftszins))

Die bauliche Situation ist ebenfalls entscheidend für den Ertragswert Ihrer Immobilie. Hier kommt es auf die Sanierungsarbeiten an, die noch notwendig werden. Danach entscheidet sich dann, ob das Objekt eine Wertsteigerung oder Wertminderung erwartet. Da wir gern renovierungs- bzw. sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser ankaufen, lassen solche Umstände den Ankauf unsererseits nicht misslingen. Wir freuen uns über Ihre Anfragen!

Die exakte Berechnung des Ertragswertverfahrens erfolgt über diese Formel:

Wohnfläche in m²                x          m² Preis x 12 Monate         =          Rohertrag pro Jahr

Rohertrag                             –           Bewirtschaftungskosten     =         Reinertrag

Bodenwert                            x          Liegenschaftszins               =          Bodenwertverzinsung

Reinertrag                            –           Bodenwertverzinsung        =          Gebäudereinertrag

Gebäudereinertrag             x          Vervielfältiger                       =          Gebäudeertragswert

Gebäudeertragswert           +          Bodenwert                            =          vorläufiger Ertragswert

vorläufiger Ertragswert       +/-       bauliche Umstände            =        endgültiger Ertragswert

Sachwertverfahren – für schnelle Verkäufe

Sollten Sie dringend verkaufen müssen, kommt der Sachwert zum Tragen. Da sich die Berechnung des Sachwertes sehr vielschichtig darstellt, ist dieser nur eingeschränkt geeignet. Die Basis der Berechnung bilden die drei Elemente Bodenrichtwert, die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen. Rechtliche Grundlage zur Ermittlung des Bodenrichtwertes bildet die Sachwertrichtlinie. Diese bezieht die Art des Hausbaus soweit die Qualität der Bauteile ein. Besondere Ausstattungsdetails und Sanierungen können hierbei ebenso berücksichtigt werden.

An sich fragt das Sachwertverfahren: Wie viel würde es kosten heutzutage genauso so ein Objekt zu bauen?

Aber nicht zu vergessen im Sachwertverfahren ist auch die Alterswertminderung. Es gibt eine Tabelle zur Berechnung der Alterswertminderung von Gebäuden, die genutzt werden sollte. Bei der Alterswertminderung ist beispielsweise auch die Restnutzungsdauer mit anzurechnen, die zugleich Modernisierungsaspekte einbezieht. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wird der Verkaufspreis jährlich um 1,25 Prozent des Wertes verringert. Dieser Wert wird von den Gebäudeherstellungskosten abgezogen. Betragen diese beispielsweise 45.000€, beträgt der Gebäudesachwert nach 30 Jahren nur noch 28.125€, da dieser um 37,5 Prozent gemindert wurde.

Der Bodenwert, den ein Grundstück aufweist, wird nun zum errechneten Gebäudesachwert addiert. Die Summe dieser beiden Werte ergibt den vorläufigen Sachwert. Zum Schluss wird noch mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Dieser wird bundesweit von Gutachterausschüssen für verschiedene Objektarten berechnet. Dabei erfolgt eine Ermittlung des durchschnittlichen Verhältnisses aus Kaufpreisen und vorläufigen Sachwerten.

Vergleichswertverfahren – für Ihre bewohnte Immobilie

Der Vergleichswert betrifft Immobilien, in denen Sie selbst wohnen. Während das Sachwertverfahren die Herstellungskosten als Schwerpunkt setzt, beschäftigt sich das Vergleichswertverfahren mit Angebot und Nachfrage. Je nach dem, ob Sie ein Grundstück oder ein Gebäude verkaufen möchten, spielen verschiedene Kriterien eine Rolle. So sind für den Verkauf eines Gebäudes beispielsweise die Größe des Objektes, die Qualität der Ausstattung oder die Bauweise ausschlaggebend. Für den Grundstücks-Verkauf spielen Lage, Größe, Bodenbeschaffenheit etc. eine entscheidende Rolle.

Für den Vergleich selbst werden meist Werte ähnlicher Objekte zu Rate gezogen. So sind die Etage, die Lage innerhalb einer Straße oder eine kürzlich erfolgte Sanierung bedeutsam. Weniger relevant sind Ausstattungsdetails, die eher Kleinigkeiten wie Armaturen usw. abdecken. Wichtiger sind größere Sanierungsarbeiten wie neue Fenster oder neue Anlagen. Diese Methode ist besonders bei „einfachen“ Objekten gern genutzt, kann aber durch den Vergleich mit beliebigen Objekten stark am wirklichen Wert ihres Objektes vorbeigehen – im schlimmsten Fall bekommen Sie dann weniger Geld, als es Ihnen zusteht.

Unserer Erfahrung nach ist der Ertragswertverfahren ein faires Verfahren. Unterstützt durch das Sachwertverfahren kann man sich damit schnell auf einen fairen Kaufpreis einigen.

Halt, haben die Baufinanzierungszinsen nicht einen Einfluss auf den Preis einer Immobilie?

Ja, haben sie. Eine Immobilie hat nicht nur einen Preis, sondern auch einen Wert. Der Preis ist das, was sie bezahlen, um den Wert zu erhalten. Der Wert einer Immobilie entspricht bei einer Eigennutzung, dass man keine Miete zahlen muss. Bei einer Vermietung der Immobilie leitet sich der Wert der Immobilie aus den jährlichen Nettokaltmieten abzüglich der Kosten für die Instandhaltung sowie der Finanzierung ab.

Kaum jemand bezahlt Immobilien aber komplett aus eigenem Vermögen. Die meisten Käufer holen sich eine Bank ins Boot, die 50 bis 90% des Gesamtkaufpreises finanziert. Das lässt sich die Bank natürlich bezahlen.

Während 2021 die Bauzinsen noch bei 1% lagen, lagen diese 2022 bei 4%. Zusammen mit der Tilgung des Darlehens (2 bis 3% pro Jahr üblicherweise) ergeben die Zinsen die Annuität. Während die Tilgungsraten gleich blieben, vervierfachten sich die Zinskosten. Die erzielbaren Mieten vervierfachten sich natürlich nicht, sie blieben in etwa gleich. Dadurch sinkt der Wert einer Immobilie bei höheren Zinssätzen.

Machen wir zwei Beispiele:

1. Im Jahr 2021 erbringt eine Wohnung eine Nettokaltmiete von 6.000 € pro Jahr und damit eine Bruttorendite von 6%. Der Preis ist auf 100.000 € angesetzt. Von dieser Bruttorendite werden 1% Instandhaltungsrücklage, 1% Zinsen und 2% Tilgung abgezogen. Es bleiben übrig 2% Nettorendite, die dann noch zu versteuern ist.
2. Im Jahr 2022 erbringt dieselbe Wohnung eine Nettokaltmiete von 6.000 € pro Jahr und ebenso eine Bruttorendite von 6%. Der Preis ist auf 100.000 € angesetzt. Von dieser Bruttorendite werden 1% Instandhaltungsrücklage, 4% Zinsen und 2% Tilgung abgezogen. Es bleiben übrig -1% Nettorendite, die vom Vermieter noch zusätzlich zu investieren sind.

Für welche der beiden Wohnungen würden Sie einen höheren Preis zahlen? Für die aus dem Jahr 2021 oder aus dem Jahr 2022?

Klar: Sie würden mit Kusshand die Wohnung aus dem Jahr 2021 nehmen. Damit die zweite Wohnung genauso attraktiv ist wie die erste, müsste die Bruttorendite bei 2% Nettorendite + 1% Instandhaltungsrücklage + 4% Zinsen + 2% Tilgung = 9% Bruttorendite liegen. Das heißt, der Preis müsste auf rund 67.000 € angesetzt werden, um den selben Wert zu verkaufen.

Jetzt wissen Sie, warum die Baufinanzierungszinsen einen Einfluss auf den Preis haben, den Käufer bereit sind zu zahlen.

Unser Rechner zur Berechnung Ihres Hauswerts

Unten stehend stellen Ihnen wir kostenfrei einen Rechner zur Verfügung, mit dem Sie ganz einfach den Hauswert Ihrer Immobilie selbst berechnen können. In unseren Kaufpreisrechner geben Sie einfach die Wohnfläche in Quadratmetern sowie die monatlich erwirtschaftete Kaltmiete ein und hinterlassen uns Ihre Kontaktdaten. Anschließend kalkuliert unser Rechner dann einen Kaufpreis für Ihr Objekt.

Nach all diesen Ausführungen zu den gängigen Wertermittlungsverfahren Ihres Hauswerts können Sie nun den Wert Ihres Hauses selbst ermitteln. So können Sie Ihr Haus zum bestmöglichen Preis verkaufen und wissen selbst bestens darüber Bescheid, wie genau sich dieser Kaufpreis zusammensetzt.